はじめに
自分の資産を減らさない投資戦略を考えたとき、不動産投資は大きな選択肢の一つになると思っています。ただしこれはあくまで自分の主観であり、参考程度に読んでいただければ幸いです。また、これからお話しする経験は10年ほど前のものなので、今の不動産市況とは状況が異なる部分も多いと思います。そのまま当てはまるとは限りませんが、何かのヒントになれば幸いです。
自分の不動産投資履歴を包み隠さず紹介します。。
1棟目（平成２４年）
もともと1500万円で売りに出ていた物件がなかなか売れず、値段が下がっていきました。最終的に1000万円まで下がったタイミングで、頭金300万円を入れ、残り700万円は銀行からローンを組んで購入しました。6部屋中2部屋しか埋まっておらず、入居率は33%という厳しいスタートでしたが、そこから自分でセルフリフォームを行い、なんとか満室まで持っていきました。
その後5年程保有して、1050万円で売却。残債が残り300万円ほどで資金が600万ほどのこりました。
2棟目（平成２６年）
1棟目を苦労の末に満室にした後、すぐに次の物件探しを始めました。たまたまネットで見つけた物件に即連絡したところ、「もう売りに出ていたんですか?」と驚くほど話が早く、そのまま不動産屋さんが取りまとめてくれる形で購入が決定。2500万円、満室、利回り15%という好条件でした。契約後は問い合わせがひっきりなしに来るようになり、翌日に買付証明書を持って行った際にも、不動産屋さんと話している最中に2件の電話が鳴り、さらに一人が直接買いに来るという状況。「みんな血眼になって良い物件を探しているんだな」と改めて実感した瞬間でした。銀行の融資も即OKで、「自分が買いたいくらいだ」とまで言われたのを覚えています。
3棟目（平成２８年）
2棟目の成功で気をよくした自分は、少し気が緩んでいたと思います。3棟目は5100万円、9部屋、3DKのファミリー向け物件で、立地の良さにも惹かれて購入。9部屋中8部屋は既に入居していました。ところが、これまでお付き合いのあった地方銀行からは融資を断られてしまいます。それでも調子に乗っていた自分は、地元の信用金庫からフルローンで融資を受けることになりました。
4棟目（平成２９年）
3棟目で8000万円の融資を受けることに成功し、完全に調子に乗ってしまった自分は、次に700万円で元学生寮のような物件を購入します。丘の上に位置し、駐車場もまったく入らないという条件でしたが、部屋数が10部屋以上あり、「自分でリフォームすればなんとかなる」と考えての購入でした。地銀にも信金にも融資を断られましたが、日本政策金融公庫から300万円、残りは現金400万円で購入するという、かなり際どい資金繰りとなりました。
振り返り
ここまで振り返ってみると、順調にいった案件の裏で、少しずつ判断が甘くなっていった自分の姿が見えてきます。
次回は、この4棟目以降で実際に直面した課題について詳しくお話ししたいと思います。
